Lors de notre dernière Assemblée Générale, une question nous a été posée:

« J’ai visité une maison en vente dans notre quartier, dans lequel j’ai emménagé récemment. Le prix demandé est de 2 millions d’euros. D’après les informations diffusées par les autorités, cette maison se trouve dans une zone hautement polluée par l’arsenic et le plomb. Comment peut-on proposer un bien à la vente (à ce prix) sans informer les acheteurs potentiels des risques liés à la pollution?« 

En fait, on ne peut pas le faire!

Les vendeurs, les agents immobiliers et les notaires son légalement obligés de signaler la pollution connue des terrains. Les jugements relatifs aux notaires et agents immobiliers qui ne signalèrent pas l’état de pollution des terrains lors de ventes immobilières révèlent des sanctions très sévères pour manquement à leurs obligations d’information et de conseil sont prévues dans le code pénal et le code de la consommation. Cas marquants et responsabilités engagées :

Responsabilité des notaires.

Les notaires ont une obligation de vigilance et de conseil envers les parties lors d’une transaction immobilière. Leur responsabilité peut être engagée en cas de défaut d’information sur la pollution des sols :

• Affaire de la cour d’appel de Lyon (2022) : deux notaires furent condamnés à payer solidairement avec le vendeur jusqu’à 80 % des préjudices subis par les acquéreurs : ils avaient omis de vérifier le passé industriel du site via des outils comme le fichier BASIAS, malgré l’insertion d’une clause environnementale dans le compromis ; les frais de dépollution dépassèrent 900 000 €, auxquels s’ajoutèrent des indemnisations pour préjudices moral, de jouissance et d’anxiété.

Références (cliquer sur chaque nombre en bleu) : 1 2 5.

• Autres exemples : dans certains rares cas, les notaires sont exonérés si les vendeurs ou agents immobiliers ne leur communiquent pas les informations nécessaires. Toutefois, leur devoir d’investigation reste crucial, notamment en cas de suspicion de pollution liée à une activité industrielle passée, ce qui est notre cas d’espèce.

Références (cliquer sur chaque nombre en bleu) : 4 6.

Responsabilité des agents immobiliers.

Les agents immobiliers sont également tenus à un devoir d’information loyal et adapté :

• Cas d’un agent immobilier : Un tribunal a reconnu la responsabilité d’un agent immobilier pour ne pas avoir signalé la pollution d’un terrain. Il a été condamné à hauteur de 25 % des dommages pour manquement à son obligation professionnelle (Référence (cliquer sur le nombre en bleu) : 6).

• Obligations spécifiques : les agents immobiliers doivent annexer les diagnostics techniques, comme l’état des dangers et risques aux promesses de vente et informer clairement sur les éventuels dangers et risques environnementaux (Référence (cliquer sur le nombre en bleu) : 31).

Sanctions et conséquences.

Les sanctions pour ces manquements incluent :

• Annulation de la vente ou restitution totale ou partielle du prix.

• Condamnation à financer les travaux de dépollution, souvent très coûteux, souvent parfois supérieurs au prix de vente (Références (cliquer sur les nombres en bleu) : 1 5).

• Dommages-intérêts pour préjudices moraux, anxiété ou perte de jouissance.

• Amendes et peines potentielles pour infractions graves au code de l’environnement jusqu’à 300 000 € d’amende et deux ans de prison (Références (cliquer sur les nombres en bleu) : 6 30) et à l’article 314-1 du code pénal : 3 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende (Référence (cliquer sur le nombre en bleu) : 33).

• Escroquerie : En cas de dissimulation intentionnelle d’informations cruciales pour conclure une vente (Référence (cliquer sur le nombre en bleu) : 30).

Ces quelques affaires illustrent l’importance pour tous les acteurs impliqués dans une vente immobilière : vendeurs, notaires et agents immobiliers d’assurer une transparence totale sur l’état environnemental du bien vendu afin d’éviter des litiges coûteux et complexes.